Le projet « Les jardins du château »

Ce projet de construction de 2 bâtiments sur la partie ouest de la parcelle du château a été accepté par le Conseil communal à la quasi-unanimité (3 abstentions, aucune opposition). Auparavant, il a été étudié minutieusement par la commission d’urbanisme qui, sous réserve de 3 amendements, l’a accepté à l’unanimité. Sa réalisation permettrait enfin de fixer l’avenir du château et de ses dépendances tout en ayant un impact très positif sur les comptes communaux. L’abandon de ce projet remettrait en cause la rénovation du château, projet pourtant déjà accepté. Sans solution crédible et durable pour le financer, l’entretien du château continuerait d’être un gouffre financier.

Le contexte

Le projet est situé à l’ouest de la parcelle du château ayant une superficie totale de 44’390 m2. Les 2 immeubles envisagés sont inscrits dans un périmètre de 6’000 m2 (dont 4’000 dédiés aux bâtiments), soit le 13.5% de la parcelle, qui conservera son espace de verdure à l’est de 35’000 m2 et sa vigne de 3’000 m2.

L’achat du château à la société propriétaire en 1993 a coûté plus de 12 millions de francs, montant nettement supérieur à la valeurs intrinsèque des bâtiments, mais acceptable à l’époque, compte tenu du fait que l’on évoquait un important potentiel constructible. Mais depuis lors, ce dernier a nettement diminué, Depuis des années, une solution est recherchée pour financer la rénovation du château et de ses dépendances. Il s’avère que cela n’est possible qu’en mettant en valeur une partie de la parcelle. Le projet présenté aujourd’hui allie une solution de qualité et qui offre en outre un revenu financier intéressant pour la commune.

Le projet

Il consiste à réaliser 2 immeubles d’habitation comportant 44 appartements traversants de 2.5 à 5.5 pièces avec parking souterrain de 58 places, des places pour vélos, une place de jeu et des jardins collectifs. Grâce à une liaison souterraine, des places de parc seront mise à disposition des occupants du château et des dépendances. Sur les 44 appartements, 9 bénéficieront du statut de logement à loyer abordable. Les espaces verts sont généreux et de nombreux arbres seront plantés. Un cheminement pour piétons sera aménagé pour traverser la parcelle du château dans le sens nord-sud. Proche des transports publics, le futur ilot est idéalement positionné et contribuera à la diversité des quartiers et des logements à Crissier.

Pertinence et qualité du projet

S’agissant d’un site inventorié, la Municipalité a collaboré avec les instances cantonales pour élaborer un projet en phase avec l’esprit des lieux. En coutre, un concours d’architecture réunissant des bureaux d’architecture aux compétences reconnues a été organisé. Aussi bien le plan de quartier que le projet d’architecture ont été examinés et approuvés par le service des monuments historiques. L’utilisation du bois a été largement prise en compte, autant pour les dépendances que pour les nouveaux immeubles.

L’aspect financier global

L’achat des actions aux propriétaires du château en 1993 a coûté 12.690 millions à la commune (préavis 69/93 du 5 novembre 1991). Montant auquel il faut ajouter les rénovations successives (toiture, escaliers, volets, chauffage, etc). Les locations successives ont plutôt mal tourné. La récente inondation a délabré l’intérieur du bâtiment. Les dépendances sont vétustes, l’écurie est à transformer. Au bilan de la commune, la valeur de la parcelle figure pour 2.99 millions. Sans droits à bâtir supplémentaires et en l’état actuel des bâtiments, la parcelle a énormément perdu de la valeur estimée en 1993.

Le projet « Les jardins du château » accepté par les autorités permet de redonner de la valeur à la parcelle et de financer la rénovation des bâtiments historiques tout en dégageant un excédent de recettes (cashflow). Sur la base de revenus locatifs évalués prudemment et en cumulant les recettes et les charges des 2 projets, on estime parvenir à un excédent de recettes annuel d’environ 290’000 francs, cela après déduction des frais d’entretien, de l’alimentation d’un fonds de rénovation et des intérêts hypothécaires. Ce montant est proche de la valeur d’un point d’impôt communal.

Situation juridico-administrative

Le plan de quartier (PQ) a été approuvé par le Conseil communal en décembre 2017 et est entré en vigueur en septembre 2018. Quant au concours d’architecture, il a été lancé en décembre 2016 et a abouti à la délivrance d’un permis de construire le 13 mai 2019. Ce permis a fait l’objet d’un recours à Cour de droit administratif cantonale. Il a été rejeté le 12 août 2020. Les opposants ont alors recouru au Tribunal fédéral dont le jugement n’est pas encore connu.

Le 13 mai 2021, le Conseil communal a accepté le préavis « Les jardins » qui permet de financer le projet. La suite des opérations dépend maintenant de la décision à venir du Tribunal fédéral.

Rappel des enjeux

Pour les autorités communales, l’objectif principal est de financer la rénovation des bâtiments historiques du château en redonnant de la valeur à la parcelle. Cela est possible en acceptant de construire les 2 immeubles d’habitation décrits ci-dessus dont le rendement permet de dégager la marge nécessaire à cette rénovation. Cerise sur le gâteau, l’opération dégage un excédent de revenus qui va améliorer notre marge d’autofinancement qui en aura besoin dans un proche futur. Le projet équilibré présente ainsi un incontestable intérêt général pour la commune.

En cas de non-réalisation de ce projet, la situation et l’avenir de la parcelle resteront compliqués et problématiques. Seul un projet dégageant une certaine rentabilité permettra de financer les rénovations du château.